La cláusula compromisoria invocada por los demandados, en orden a llevar el asunto a conocimiento y decisión de un árbitro arbitrador, como fundamento de su excepción de incompetencia, se contrapone a tales disposiciones que, además de imperativas, son de orden público en la medida que imparten normas en materia de procedimiento, cualidad ésa que reafirma y deja en evidencia su artículo 19 al consagrar la irrenunciabilidad de los derechos por parte del arrendatario.
Sentencia de Casación Corte Suprema
Santiago, cinco de noviembre de dos mil dos.
Vistos:
En estos autos rol Nº 76.396, del Primer Juzgado de Letras de Magallanes, doña TATIANA TAPIA SALAZAR demandó de terminación de contrato de arrendamiento de predio urbano, por falta de pago de rentas, a don FERNANDO y a don RAÚL, ambos de apellidos OCHOA HRASTE. Por sentencia de 26 de enero de 2001, el juez subrogante de ese tribunal acogió una excepción de incompetencia, omitiendo pronunciarse acerca del fondo de asunto. La Corte de Apelaciones de Punta Arenas, por sentencia de 11 de diciembre de 2001, confirmó sin modificaciones ese fallo.
En contra de esta última sentencia la actora dedujo recurso de casación en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.
Considerando:
1 Que, frente a la demanda de terminación del contrato de arrendamiento de inmueble urbano, los demandados opusieron la excepción de incompetencia absoluta del tribunal. Al efecto, invocaron la cláusula compromisoria pactada en ese contrato, en virtud de la cual, según dijeron, las partes acordaron someter las dificultades que surgieran con motivo de ese arriendo, al conocimiento y resolución de un árbitro arbitrador. En subsidio, contestaron la demanda y, a su vez, demandaron reconvencionalmente. Se dejó para definitiva el fallo de la mencionada excepción.
2 Que, agotados todos los trámites correspondientes y habiéndose rendido prueba acerca del fondo del asunto, por ambas partes, en la sentencia impugnada se decide acoger la referida excepción, precisamente en virtud de la cláusula del compromiso esgrimida por los demandados. Así, los jueces declaran en su fallo que no emiten pronunciamiento acerca de las pretensiones de la actora.
3 Que aun cuando es cierto que el articulo 170 del Código de Procedimiento Civil permite omitir "la resolución" de las acciones o excepciones que se hayan hecho valer en el juicio, cuando sean incompatibles con las que se hubieran aceptado, tal circunstancia no libera a los jueces de su deber de examinar las diferentes probanzas producidas por los litigantes; de establecer entonces los hechos que se encuentren justificados y de consignar los fundamentos que sirvan para tenerlos por comprobados en su virtud, todo ello para los fines consiguientes que no son otros que los que corresponden a la posible interposición de un recurso de casación en el fondo, como ha ocurrido en este caso.
4 Que, en efecto, por imperativo del articulo 785 del Código de Procedimiento Civil, si esta Corte invalida una sentencia por casación en el fondo, la de reemplazo que dicte ha de serlo con arreglo a los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido". De este modo, una eventual omisión acerca de los extremos antes referidos deja a este tribunal en la imposibilidad de pronunciar la respectiva sentencia de reemplazo, por faltar los hechos necesarios para ese fin.
5 Que, en tal sentido, cabe destacar que en la sentencia que se revisa no solo se omite resolver" la acción deducida, esto es, decidir sobre su mérito, como lo autoriza el citado articulo 170 Nº 6 del Código de Procedimiento Civil, sino que, yendo mucho más allá, los sentenciadores omiten toda referencia y análisis de las diversas probanzas rendidas por los litigantes durante el juicio. Siendo así, no puede sino concluirse que se ha incumplido el requisito que prevé el articulo 170 Nº 4 de ese cuerpo legal y que, por ende, se configura la causal de nulidad que prevé el articulo 768 Nº 5 del mismo Código.
6 Que, por lo tanto, los antecedentes del recurso manifiestan que la sentencia de que se trata se encuentra afectada por un vicio de aquellos que dan lugar a la casación en la forma, remediable sólo con su invalidación, motivo por el que esta Corte se encuentra facultada para actuar de oficio, según lo permite el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, sin que haya sido posible oír sobre el punto a los abogados de las partes por no haber concurrido a la vista del recurso.
Por estas razones y de conformidad, además, con lo previsto en los artículos 764, 766, 786 y 808 del Código de Procedimiento Civil, actuándose de oficio, se invalida la sentencia once de diciembre de dos mil uno, escrita a fojas 211 y se dicta, acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la que corresponde con arreglo a la ley.
En atención a lo resuelto, se tiene como no deducido el recurso de casación en el fondo de fojas 212.
Redacción a cargo del Ministro señor Tapia.
Regístrese.
Rol Nº 416-02.
30858
Sentencia de Reemplazo Corte Suprema
Santiago, cinco de noviembre de dos mil dos.
En cumplimiento a lo previsto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la sentencia que corresponde con arreglo a la ley.
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus fundamentos 3 a 7 que se eliminan.
Y se tiene, en su lugar, y, además, presente:
I.- Sobre la excepción de incompetencia.
1 Que, en la cláusula décimo séptima del contrato de arrendamiento, las partes estipularon que: Cualquier dificultad que se produzca en la interpretación, cumplimiento o ejecución de este contrato y que no puedan las partes resolver directamente, será resuelta por un árbitro arbitrador designado de común acuerdo por las partes o por la justicia, en subsidio".
2 Que el contrato de arriendo al que se refieren estos antecedentes se encuentra regido por la disposiciones de la ley 18.101, que fija normas especiales sobre el arrendamiento de predios urbanos. Calidad del inmueble que no ha sido discutida. Por ende, son aplicables en la especie las reglas de procedimiento contempladas en el titulo III de esa ley, de las que es pertinente destacar las contenidas en sus artículos 7 y 8 de acuerdo con las cuales, en síntesis, una acción como la ejercida en autos debe substanciarse conforme al procedimiento sumario, con las particularidades que indica ese artículo 8. A todo lo señalado debe añadirse que, por expreso mandato del articulo 19 de la misma ley, los derechos conferidos en ella a los arrendatarios son irrenunciables".
3 Que, en ese contexto, es evidente que la cláusula compromisoria invocada por los demandados, en orden a llevar el asunto a conocimiento y decisión de un árbitro arbitrador, como fundamento de su excepción de incompetencia, se contrapone a tales disposiciones que, además de imperativas, son de orden público en la medida que imparten normas en materia de procedimiento, cualidad ésa que reafirma y deja en evidencia su artículo 19 al consagrar la irrenunciabilidad de los derechos por parte del arrendatario.
Sigue a lo expresado puntualizar que, con arreglo a lo establecido en el articulo 223 del Código Orgánico de Tribunales, el árbitro arbitrador falla los asuntos que le son sometidos a decisión, obedeciendo sólo a lo que su prudencia y la equidad le dictaren" y, enseguida, que no está obligado a guardar en sus procedimientos y en su fallo más reglas que las que eventualmente señalen las partes en el compromiso o, en su defecto, las que con el carácter de mínimas prevén los artículos 637 a 643 del Código de Procedimiento Civil.
4 Que, en consecuencia, tal clase de jueces no sólo podría perfectamente apartarse, en la substanciación de sus causas, de las reglas de procedimiento que prescribe la citada ley 18.101 sino que, también, estarían en situación de fallar el asunto prescindiendo de los preceptos sustanciales que ella misma contempla. En suma, conocen y resuelven de un modo que es incompatible con el que resulta de la aplicación de las disposiciones de la citada ley 18.101 y ocurre que, al reglamentarse en ella las materias que debe conocer, que ahí se prevén, como la forma en que deben hacerlo y al establecerse también normas sustantivas con apego a las cuales cabe decidir, es indudable que se instituyen derechos a favor del arrendatario. Pues bien, como se dijo, tales derechos son irrenunciables por éste, en términos que no puede sino concluirse que ellos quedan fuera del ámbito de la disponibilidad de las partes y que, por ende, no cabe someter el conocimiento de un asunto de esta índole a un árbitro arbitrador. Por consiguiente, la excepción de incompetencia opuesta a fojas 18 no puede prosperar.
II.- Sobre la demanda principal de terminación del arriendo por falta de pago de rentas.
5 Que, al no existir controversia entre los litigantes, cabe tener por ciertos y establecidos los hechos siguientes:
a.- Con fecha 25 de julio de 1996 las partes celebraron un contrato de arrendamiento, cuyas estipulaciones, admitidas por ambos en el juicio, son las que constan del instrumento agregado a fojas 1.
b.- Los arrendatarios no han pagado las rentas de arrendamiento correspondientes, desde el mes de marzo de 2000.
6 Que, en su contestación de fojas 18, los demandados principales aducen que no están en mora de cumplir con su obligación de pagar las rentas toda vez que, por su lado, la actora ha incumplido su obligación de entregarle el local arrendado en forma adecuada", esto es, no le ha entregado ni mantiene vigente" la patente de club nocturno para el local arrendado, condición esencial del contrato, circunstancia que le ha impedido montar espectáculos en ese recinto. Ha omitido, por ende, los trámites que permitan la recepción definitiva, por parte de la I. Municipalidad respectiva, para habilitar ese local como discoteque con capacidad para más de 500 personas y, en fin, no le hace llegar oportunamente las facturas para el pago de las rentas.
7 Que, acerca del primer aspecto, vale decir, el que atañe a la patente comercial, es pertinente destacar que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que la renta acordada comprende las patentes comerciales y de alcoholes que amparan el funcionamiento del inmueble indicándose que ellas se encuentran actualmente vigentes, siendo esta situación condición esencial para la celebración del presente contrato", precisándose más adelante que las patentes vigentes corresponden a restaurante de turismo lclase (rol Nº 409.033), sala de baile (rol Nº 200.570) y club nocturno (rol Nº 405.023). Con todo, en su cláusula décimo quinta las partes previeron que si dentro de los dos primeros años de vigencia del contrato - iniciado el 29 de julio de 1996 - se impide el funcionamiento del local por orden o disposición municipal derivada exclusivamente de la no renovación de las patentes nec esarias para el funcionamiento de la discoteque", el contrato se entenderá de inmediato terminado".
8 Que, enseguida, apreciado en conciencia, el informe de fojas 136, emanado de la I. Municipalidad de Punta Arenas, permite asentar que el establecimiento aludido (Discoteque Cuervo") cuenta en la actualidad con dos patentes comerciales autorizadas, esto es, las de Restaurante de Turismo y de Sala de Baile y que la patente del giro Club Nocturno" no está en vigencia por haberse dispuesto su no renovación por Decreto Alcaldicio Nº 38 de 05 de julio de 1995.
9 Que, como se ve, es un hecho que, incluso con anterioridad al inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento, la autoridad respectiva había dispuesto la no renovación de la patente relativa a Club Nocturno". Si a ello se añade el tenor de la estipulación décimo quinta, antes aludida, es posible presumir que, al tiempo de la celebración de ese contrato, ambos contratantes estaban en conocimiento del problema que a la sazón afectaba a la patente comentada. De ahí que, para dilucidar el punto, cobren especial relevancia las reglas contenidas en los artículos 1560 y 1564 del Código Civil, conforme a las cuales la fijación del alcance y sentido de las cláusulas de un contrato, en la especie, las referidas en el fundamento séptimo que antecede, exige privilegiar la intención de las partes por sobre la literalidad de las palabras y hacerlo del modo que mejor convenga al contrato en su totalidad. En todo caso, ha de tenerse también en cuenta el modo en que las partes han ejecutado o cumplido la convención de que se trata.
10 Que, conforme a esos lineamientos, es dable concluir que el carácter de condición esencial", asignado en la cláusula tercera a la vigencia de la patente aludida, sólo puede asumirse como alusivo a un hecho que, en su caso, facultaba a los arrendatarios para instar por la terminación inmediata del contrato, del modo precisamente previsto en su cláusula décimo quinta. En efecto, una interpretación distinta haría inexplicable y carente de todo sentido que, a pesar de carecer de tal permiso municipal, esos arrendatarios hayan perseverado en el contrato por un lapso que, cuando menos, se prolongó por más de tres años. Vale decir, que no obstante ello lo hayan ejecutado o cumplido durante ese tiempo, sin protestas previas.
11 Que, de este modo, como esos contratantes no exigieron la terminación de ese arriendo ni tampoco reclamaron una eventual reducción de la renta pactada, significa que han estado obligados a pagarlas sin que puedan argcomo justificación para su negativa el hecho que ahora esgrimen, contrariando de esa forma su propia conducta anterior.
12 Que, en lo relativo a la recepción definitiva del local, debe señalarse que, de acuerdo con el citado informe de fojas 136, la misma fue solicitada el 7 de enero de 1997 y otorgada por la municipalidad respectiva el 26 de mayo de 2000, para un edificio con destino de restaurante de turismo y sala de baile con capacidad para 156 personas, sin que en el contrato respectivo se consigne exigencia alguna acerca de que el recinto deba tener capacidad para albergar a más de 500 personas, como pretenden los demandados principales. De otra parte, en lo que hace a la entrega tardía de las facturas, al margen de no haberse demostrado tal hecho, lo cierto es que de la misma contestación de esos demandados se advierte que, aun si así fuera, tal hecho carece de relevancia en la medida que ellos evidenciaron su posición de no continuar con el pago de las rentas por los supuestos incumplimientos que atribuyen a su contra parte.
13 Que, con arreglo a lo pactado en la cláusula tercera de la convención, la parte arrendataria estaba obligada al pago de las patentes comerciales respectivas. En su libelo de fojas 9 la actora adujo haberse visto en la necesidad de pagar por ese concepto la suma de $154.524, hecho que no fue discutido por la contraria, razón por la que cabe tenerlo por cierto. En tales condiciones, corresponde hacer lugar a la pretensión principal de fojas 9, en todos sus extremos, sin que resulte procedente emitir pronunciamiento acerca de la demanda subsidiaria de desahucio.
III.- Sobre la demanda reconvencional.
14 Que esta acción ha tenido como fundamento esencial el incumplimiento de las obligaciones que los arrendatarios atribuyeron, a su vez, a la actora princip al, en términos que su éxito quedó indisolublemente ligado a la aceptación de la excepción del articulo 1552, tratada en los motivos que anteceden. De este modo, habiéndose concluido que no hubo tales infracciones contractuales por parte de la arrendadora, significa que la demanda reconvencional no puede prosperar.
15 Que, por lo tanto, los informes periciales de fojas 140 y de fojas 160, referidos a obras e inversiones efectuadas en el local arrendado y a los menores ingresos que habrían obtenido los actores reconvencionales en la explotación de ese establecimiento, no permiten variar la decisión que se adopta, como quiera que se orientan a demostrar supuestos daños cuya efectividad carece de relevancia si se atiende al hecho que fue desestimado el incumplimiento que se adujo, supuesto indispensable para que prospere la responsabilidad contractual que se pretende hacer efectiva. De igual modo, el testimonio de don Gabriel Sepúlveda Soto, por su carácter singular, es insuficiente para demostrar los hechos acerca de los que depone.
Por estas razones, normas legales citadas y de conformidad, además, con lo previsto en los artículos 1610 y 21 de la ley 18.101; 1545, 1546, 1698, 1915, 1942, 1950 y 1977 del Código Civil y 186 del de Procedimiento Civil, se revoca lasentencia apelada de veintiséis de enero de dos mil uno, escrita a 197 y, en cambio, se decide:
1.- Que se rechaza la excepción de incompetencia opuesta a fojas 18.
2.- Que se acoge con costas la demanda de lo principal de fojas 1 y consecuentemente:
a.- Se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes con fecha 25 de julio de 1996, debiendo los demandados restituir el bien arrendado dentro de 15 días contados desde que este fallo quede ejecutoriado
b.- Asimismo, se condena a esos demandados a pagar las rentas de arrendamiento devengadas entre el mes de marzo de 2000 y aquél en que se produzca la efectiva restitución del inmueble y a pagar la suma de $154.524, correspondientes al valor de las patentes comerciales solucionadas por la actora.
Las sumas respectivas serán d eterminadas por liquidación que deberá efectuar el tribunal, considerando al efecto los reajustes moratorios que prevé el articulo 21 de la ley 18.101, sin perjuicio de la reajustabilidad prevista en la cláusula segunda del contrato, que deberá aplicarse hasta el mes de notificación de esta sentencia.
3.- Que se rechaza, en todas sus partes, la demanda reconvencional del primer otrosí de fojas 18.
Se observa a los jueces de primera y de segunda instancia la falta de estudio que evidencia la resolución que adoptaran en sus respectivas oportunidades acerca de la excepción de incompetencia y la defectuosa extensión formal de sus correspondientes fallos, como quedó de manifiesto en la sentencia de casación que antecede. Tómese nota
Redacción a cargo del Ministro señor Tapia.
Regístrese y devuélvase.
Rol Nº 416-02.
30859
